房產稅雖小 也要防范少繳漏繳風險

作者：吳地金 賈丹丹

實際中，一些企業不重視房產稅處理，極易產生少繳漏繳風險，面臨事后需補繳大量滯納金等不利后果。稅企雙方都要重視防范此類問題。

房產稅是一個在全國稅收收入中占比較小的稅種，在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，個人所有非營業用的房產等5類房產免納。其主要政策依據是1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。該條例共11條，內容比較簡單。筆者在工作中發現，不少企業在涉房產稅業務處理中，思想上不重視，管理中有忽視，極易產生少繳漏繳的風險，房產價值高的面臨補繳高額滯納金的不利后果。比如，近期某上市公司下屬子公司因對房產稅計稅依據的理解出現偏差，自查補繳房產稅及滯納金合計1.11億元。下面結合實際案例，分析房產稅少繳漏繳風險產生的主要原因及如何進行防范。

案例一：納稅義務發生時間確定錯誤造成大額補繳房產稅

案情

某金融企業（以下簡稱A企業）建設辦公樓，2021年8月對竣工樓進行驗收。同年11月，收到金融監管部門關于變更經營地址的批復后，A企業搬入新大樓辦公，并在進行會計處理時按照預估造價約57億元將項目資產轉入“固定資產”科目。同年12月，企業開始計算繳納房產稅。稅務機關發現A企業沒有該房產2021年9月至11月的房產稅申報繳納記錄，存在未嚴格按照政策規定確認房產稅納稅義務發生時間、少繳房產稅的情形。經過稅務機關政策輔導，A企業補繳房產稅及滯納金約1700萬元。

辨析

關于為什么沒有申報新大樓2021年9月至11月的房產稅，A企業財務人員解釋，企業認為新大樓房產稅納稅義務發生時間為新大樓投入使用時間，即2021年12月。原因主要有三：一是建設方式屬于自建。A企業作為辦公大樓的建設單位，自行組織建造，屬于自建。2021年11月，大樓裝修細節完善和驗收后才算正式建成；二是行業監管部門批準。金融企業變更經營地址需經行業監管部門批準，2021年11月A企業收到行業監管部門批復，次月才正式開始新址運營；三是會計核算調整。在會計核算上，2021年11月，企業認為新辦公樓達到可使用狀態，進行了估價入賬，轉為“固定資產”核算和管理。《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（〔86〕財稅地字第008號）規定，“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。”因此，企業認為，新辦公樓房產稅納稅義務發生時間應為2021年12月。

稅務部門認為，雖然A企業是項目建設單位，但不具備建筑工程施工資質。有關竣工驗收報告、招投標等資料顯示，A企業與專業施工單位簽訂了施工合同，因此可以確定有關房產的建設方式不屬于自建，而屬于委托施工建設。﹝86﹞財稅地字第008號文件第十九條明確：“納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”因此，A企業新辦公樓房產稅的納稅義務發生時間為房產竣工驗收的次月，即2021年9月。至于行業監管部門批復、正式搬入辦公、會計預轉固定資產處理等時間，均與房產稅相關規定不符，無法作為納稅義務發生時間。綜上所述，A企業需補繳2021年9月至11月的房產稅。

案例二：未辦理產權證但實際使用房產漏繳房產稅

案情

B企業新建辦公樓于2022年8月竣工驗收。同年12月，B企業與C企業簽訂資產轉讓合同，以7.5億元的價格將新樓部分樓層轉讓給C企業。但因特殊原因，B企業尚未取得該辦公樓的不動產權證，導致無法辦理相應房屋產權過戶手續。經協商，雙方于2023年6月簽訂補充協議，將2023年6月30日作為交易標的房產交付日。B企業已申報繳納新辦公樓2022年9月至12月的房產稅，但稅務機關在房源信息跟蹤比對中發現，B企業和C企業均未申報繳納轉讓房產2023年度的房產稅。經稅務機關核實和輔導，這兩家企業分別補繳了轉讓房產2023年上半年、下半年的房產稅各315萬元及相應滯納金。

辨析

針對有關漏繳稅情況，B企業認為，2022年12月雙方簽訂合同，完成資金交付后，B企業已將房產移交給C企業。雖然不動產權證未辦理，但相關房產的實際使用人是C企業，2023年度的房產稅應由C企業申報繳納。C企業則認為，雖然雙方已簽訂轉讓合同，但因B企業的原因，其至今未取得不動產權證。根據《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）第二條第二款規定，“購置存量房，自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅”，C企業無須申報繳納房產稅。

經進一步調查核實，稅務機關認為，B企業和C企業雖在2022年12月有簽訂合同、交付部分資金等行為，但是由于不動產權證未辦理，導致雙方交易未如期完成。2023年6月雙方簽訂補充協議，是在雙方均已充分知曉不動產權證辦理困難的情況下，在法律上再次明確了不動產權轉移交付行為。從房產使用情況看，2023年7月，C企業已對外招租，表明其已取得有關轉讓房產的使用權。根據《國家稅務總局關于房屋產權未確定如何征收房產稅問題的批復》（國稅函〔1998〕426號）精神，上述情況適用房產稅暫行條例第二條規定，即產權未確定的，由房產使用人繳納房產稅。本案中，C企業雖未取得轉讓房產的不動產權證，但是作為房產實際使用人，應自2023年7月起申報繳納房產稅。B企業則應履行該房產2023年1月至6月的房產稅納稅義務。

防風險：稅企雙方都要積極采取應對措施

上述案例中的企業存在共同點，就是均經營規模大、管理規范、納稅遵從意愿強，但因對房產稅納稅義務判斷不清，導致長時間少繳漏繳大額房產稅，產生大量滯納金，糾錯成本高。筆者在工作中發現，此類問題有一定的普遍性。究其原因主要有兩方面：一是企業財務人員認為房產稅是小稅種，思想上不重視，往往按財務規定和經驗處理；二是企業財務人員從有利于企業的角度理解房產稅政策，導致處理與規定不符。

為避免房產稅少計漏繳情況發生，筆者認為稅企雙方都應采取措施。

對稅務機關而言，應加強房產稅管理。一方面，可以基于房產稅稅源跟蹤，向納稅人精準推送房產稅稅收政策，發布典型風險案例，加強政策宣傳和輔導，引導納稅人增強稅法遵從意識，重視并規范進行房產稅處理。另一方面，鑒于政府多部門對土地使用、房產建設、房產交易等環節都有較為緊密的監管鏈條，稅務機關可以加強與自然資源、城市規劃、住建、房產管理等部門的數據共享，建立信息傳遞制度，形成房產和土地使用數據檔案，實現房產稅、城鎮土地使用稅稅源的全流程跟蹤監控。

對企業而言，要積極就涉房產事項與稅務機關溝通。房產具有價值高、持有時間長等特點，是企業的重大涉稅事項。企業應在房產事項發生前就主動向稅務機關咨詢相關涉稅政策，確保有關涉稅事項處理合法合規。如果在房產事項發生后對有關涉稅政策不明確或拿不準，更要及時聯系稅務機關進行咨詢，避免作出錯誤處理，付出補繳大量稅款滯納金的代價。

（作者單位：國家稅務總局浙江省稅務局第三稅務分局）