房產稅：稅種雖然小，風險莫忽視

作者：王拴拴

相較于企業所得稅、增值稅，房產稅是一個小稅種，計算方式簡單、稅額小，一些企業容易忽視相關稅務風險。近期，筆者在梳理企業稅務處理案例時發現，一些企業未將地價計入房產原值，錯誤運用從價計征方式，免租期內未申報繳納稅款，出現了不同程度的稅務風險，面臨補繳稅款和滯納金等風險。

地價未計入房產原值

甲公司擁有一棟自建的辦公大樓。由于房屋建筑和相應的土地使用權能夠明確區分，甲公司財務人員在會計上分別確認了固定資產和無形資產，其中房屋建筑入賬價值為1000萬元，土地使用權的入賬價值為1億元，宗地容積率大于0.5。甲公司在申報房產稅時，沒有將土地使用權金額并入房產稅計稅依據，少繳房產稅約150萬元。

根據《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第一條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

同時，《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）明確，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。因此，雖然甲公司在會計處理上對自建辦公大樓的房屋建筑和土地使用權進行分別核算，但其應當將土地使用權價值并入房產原值，以此為計稅基礎繳納房產稅。最終，甲公司自行更正申報，補繳了房產稅、滯納金165萬元。

筆者提醒，企業如果在會計處理時對房產的房屋建筑和土地使用權進行分別核算，房產稅計稅原值應包含房屋建筑和土地使用權的價值，當房屋建筑和土地使用權賬目價值發生增減變動時，企業應當相應調整房產稅從價計征的計稅依據。

錯誤運用從價計征方式

乙公司是一家高新技術企業。乙公司在北京市擁有一處房產，房產原值為687289233.39元，房產總面積為82466.83平方米，稅法規定的房產稅原值扣除比例為30%。乙公司按照從價計征的方式，申報繳納2024年上半年房產稅687289233.39×（1－30%）×1.2%×6÷12=2886614.78（元）。值得注意的是，乙公司將其房產中的135平方米租賃給另一公司，自2024年2月1日將房屋交付給承租方使用，但直到2024年6月，雙方才補簽了合同，合同約定，乙公司將其房產中的135平方米租賃給該公司，期限為2024年2月1日至2026年1月31日，月租金為5589元，年租金為67068元。

根據房產稅暫行條例規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。乙公司合同簽訂日期為2024年6月，但實際租賃開始時間為2024年2月，應按照租金收入計算繳納房產稅。因此，乙公司2024年上半年租金收入為5589×5=27945（元），應繳納房產稅27945×12%=3353.4（元）。其出租部分房產已按從價計征的房產稅，可申請退稅687289233.39×（1-30%）×135÷82466.83×1.2%×5÷12=3937.88（元）。

筆者提醒，房產同時存在出租和自用的情況下，應分別就出租和自用的部分適用稅收政策繳納房產稅。實務中，部分企業存在簽訂合同時間與租賃期間不一致的情形。對此，筆者建議企業在完善內部合同流程管理的同時，基于合同實際情況規范做好稅務處理，以免出現稅款計算繳納錯誤的情況，引發稅務風險。

免租期未申報繳納稅款

丙公司是一家房地產開發公司，為增值稅一般納稅人。丙公司擁有一棟售樓處，房產原值為2000萬元，房產稅原值扣除比例為30%。丙公司將部分房產租賃給其他公司，合同約定，租賃期為2022年6月—2023年12月，月租金為5萬元（不含增值稅），并約定2022年6月—8月為免租期，總租金80萬元于2022年9月一次性支付。丙公司認為，免租期未獲得收入，未繳納2022年6月—8月的房產稅。

財稅〔2010〕121號文件明確，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。因此，丙公司應按照房產原值繳納房產稅，2022年6月—8月需繳納的房產稅為2000×（1-30%）÷12×3×1.2%=4.2（萬元）；2022年9月—12月需繳納房產稅為（5×4）×12%=2.4（萬元）；2023年須繳納房產稅（5×12）×12%=7.2（萬元）。

筆者提醒，企業出租房產，約定免租期的，納稅人也應該按有關規定繳納房產稅。此外，實務中，企業還可能面臨產權不清晰、房屋配套設施未記入房產原值及具備房屋功能的地下建筑未按規定繳納房產稅等問題，對于這些問題的稅務處理，相關稅收法律法規有明確規定。筆者建議相關企業加強對房產稅相關政策的學習，不斷完善內部管理制度，遇到復雜事項時，可及時咨詢主管稅務機關，避免涉稅風險。

（作者單位：北京鑫稅廣通稅務師事務所有限公司）