西班牙擬對非歐盟購房人征100%房產稅

徐嘉璐

近日，西班牙首相桑切斯在馬德里舉辦的“住房：福利國家的第五大支柱”論壇上宣布，計劃對非歐盟居民在西班牙購房征收稅率為100%的房產稅，以解決西班牙的住房緊張狀態。業內人士擔憂，西班牙將實施的這一房產稅新政，可能引發歐盟范圍內的連鎖反應。如果更多國家效仿西班牙，對外國購房投資施加更嚴格的限制，歐洲樓市可能迎來“地震”。

“陽光海岸”居民面臨住房困境

西班牙是世界旅游大國，其旅游業主打向全世界出口“陽光與海岸”。據西班牙國家統計局數據，2024年前11個月，抵達西班牙的國際游客人數超過8850萬人次，達到歷史最高水平。旅游人數增長催生愛彼迎（Airbnb）等平臺短租房源激增24.5%，導致西班牙旅游區超過40%的房產被改造成度假屋。短期租房業務的火爆推動了房租價格上漲，游客與當地居民之間也因生活成本上升、部分地區（如加那利群島和巴利阿里群島）水資源緊張等問題產生了矛盾。與此同時，西班牙的外國購房者占比持續攀升。桑切斯表示，2023年，非歐盟居民在西班牙購入2.7萬套房產，其中80%為投資性購房，直接將核心區域房價推高48%，導致存量住宅加速流向租賃市場，房地產市場結構性矛盾愈發突出。

根據歐盟統計局數據，2024年，馬德里、巴塞羅那等西班牙核心城市房屋租金5年累計漲幅達30%—40%，而工資增幅僅5%。超過35%的西班牙人將住房問題列為導致焦慮的首要問題，該比例是歐盟平均水平的近3倍。2024年10月，西班牙多地爆發抗議活動，數萬民眾手持統一配發的鑰匙道具走上街頭抗議，高呼“租房不是奢侈品”，要求政府遏制購房投機。

西班牙央行數據顯示，盡管75%的西班牙人擁有房產，但有近半數租房青年將40%以上收入用于租房，陷入了“租房致貧”怪圈。“十年前我父母用工資的25%就能在市中心租房，現在我們這一代為了一把房屋鑰匙（不是獨占一套房）奔波。”抗議者克拉拉聲稱，她與3名同事合租一間45平方米的公寓，月租金分攤后仍占其收入的48%。

新政反響兩極分化

在桑切斯提出的房產稅新政中，非歐盟居民在西班牙購房需額外繳納相當于房產價值100%的稅款，住宅、商鋪及土地都在征稅范圍內。

市場對房產稅新政的反應呈現兩極分化。支持者認為這是促進社會公平的重要舉措，巴塞羅那市政廳住房部部長伊莎貝爾·羅德里格斯聲稱：“隨著房租水漲船高，部分本地中產家庭因無法承擔高額的租金而迫不得已選擇遷到城郊。”她強調：“當德國游客在伊比薩島包下整棟公寓時，本地護士卻要跨島通勤，這種不公平必須得到終結。”

質疑的聲浪同樣強烈。在非歐盟買家中，英國購房者占較大比例，來自英國薩里的購房者朱利安說，西班牙曾是他購買度假屋的第一選擇，但現在它“看起來比其他國家更有風險”。西班牙央行數據顯示，房產稅新政提出后，非歐盟地區對西班牙房地產投資呈下跌趨勢，英國部分養老基金也暫停了在西班牙的價值12億歐元的酒店收購計劃。據西班牙酒店協會測算，新政可能導致2025年旅游收入減少8%，約合54億歐元。在線咨詢公司“西班牙房產透視”創始人馬克·斯圖克林坦言：“外國投資帶動了西班牙當地就業，刺激區域消費，新政會導致外國買家銳減，并可能傷及西班牙自身發展。”

還有人認為，單純限制外國人購買需求，難以根治西班牙本地房產的供給短缺。“100%的稅收并不能解決住房問題。”高力國際西班牙公司董事兼總經理安東尼奧·德拉富恩特對此表示，“我們面臨的更多是供應不足的問題，我們需要新的房屋，為從西班牙其他地區移居到馬德里、瓦倫西亞和馬拉加等大城市的人們提供一個新家。”

政治分裂則將進一步加劇新政的執行困境。西班牙議會第一大黨人民黨已有一些官員表示，不會對類似的排外措施提供便利。人民黨領袖費霍在西班牙《國家報》撰文抨擊房產稅新政為排外的民粹主義。目前桑切斯領導的工人社會黨為議會第二大黨，僅掌握議會147席，不足半數，尚不清楚桑切斯所在的少數黨聯盟提出的計劃能否在議會獲得通過。

“房產稅收改革競賽”或將出現

桑切斯的這項房產稅新政猶如投入湖面的巨石，漣漪已波及整個歐洲。國際貨運公司1st Move的研究顯示，希臘、葡萄牙、法國正醞釀類似政策，“房產稅收改革競賽”或將出現。據悉，希臘正在評估對非歐盟買家征收稅率為50%—80%的附加稅方案，同時暫停雅典衛城周邊的短租牌照審批。法國也在采取措施處理過度旅游問題，例如限制房屋短期租賃等。

西班牙經濟學家發出警告稱，征收高額房產稅對于嚴重依賴旅游業以及外國投資的國家極為不利，激進稅收政策可能引發這些國家的經濟失速。專家預測，若多國效仿西班牙，歐盟房地產投資可能萎縮12%，而“稅收洼地”東歐國家或意外受益。經濟學家援引丹麥的實踐稱，此前丹麥也采取了類似措施，整體效果頗具爭議。據了解，丹麥對非居民購房征收稅率為100%的稅收政策已實行滿5年，哥本哈根房價漲幅雖放緩至2%，但建筑投資下降了34%。

對非歐盟居民購房征稅的政策還將重塑歐洲跨國人口流動格局和房產投資版圖。一些英國買家開始將目光投向更遠的海外地區。塞浦路斯正憑借其英語環境與免稅優惠取代西班牙成為英國購房者的新寵。美國、澳大利亞、阿聯酋、加拿大和新西蘭也正被列入英國人移居的備選名單。在塞浦路斯首都尼科西亞郊外的海濱社區，來自曼徹斯特的52歲工程師威爾遜正在驗收新居：“在這里花費50萬歐元能買帶泳池的別墅，還能換歐盟護照。西班牙？那已是上個時代的選擇了。”