稅收政策優化暢通樓市“買賣”循環

湖南省大企業稅收服務團隊課題組

住房問題既是民生問題也是發展問題，事關人民安居樂業及經濟社會發展全局。近日，我國調整、優化一系列稅收政策以促進房地產市場平穩健康發展。

從契稅來看，契稅是購房者在辦理房屋產權轉移登記時需要繳納的稅收。對于契稅政策的優化，消費者在購房時有著更為直接的感受。按照之前的政策規定，購買首套房時，當房屋面積小于或等于90平方米時，優惠稅率為1%；當房屋面積大于90平方米時，優惠稅率為1.5%。購買二套房時，除北京、上海、廣州、深圳統一為3%的稅率外，全國其他地區的稅率根據面積大小而有不同，面積小于或等于90平方米時，優惠稅率為1%；面積大于90平方米時，優惠稅率為2%。所以在新政實行前，個人購買首套房或二套房時，考慮到契稅的影響，可能會更傾向于購買90平方米以下的小戶型。隨著新政將享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，可以預計，會有更多的消費者將目光投向90平方米至140平方米的住房。以購買面積100平方米、總價300萬元的首套房為例，在新政實行前，購房者需按1.5%的稅率繳納契稅4.5萬元。新政實行后，僅需按1%的稅率繳納3萬元。如果是購買二套房，享受到的優惠則更大，這有助于推動市場中該部分存量房的銷售，更好地助力房企去庫存，實現房地產市場平穩健康發展。此外，新政明確在北京、上海、廣州、深圳與其他地區統一適用二套房契稅優惠。以在北京購買總價300萬元的二套房為例，面積不超過140平方米的，契稅從9萬元降至3萬元。可以看出，新政為尤其是一線城市的改善性住房購房者減輕了較大稅收負擔，有效降低住宅交易成本，暢通“買”與“賣”的循環，促進改善性住房需求的釋放，對一線城市的房屋銷售額回升起到較大助推作用。

從增值稅來看，在北京、上海、廣州、深圳，普通住宅認定標準與稅收優惠掛鉤。按之前政策，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，需征收差額增值稅，稅率為5％。新政通過取消4地的普通住宅與非普通住宅標準，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，規定只要將購買2年及以上的住房對外銷售，就免征增值稅。以北京為例，之前北京實行的普通住宅標準為小區建筑容積率1.0（含）以上、單套建筑面積144平方米（含）以下且每平方米單價不超過限額。有市場機構估測，在這一標準下，北京近30%的房屋被認定為非普通住宅。在二手房交易市場中，非普通住宅的掛牌單價往往較高，其中一個原因在于這部分房屋的銷售方需繳納增值稅，他們為轉嫁稅負可能提高單價。在近年來的房地產市場調整中，這部分房屋由于價格更高，購房者需求有限，所受沖擊也更大。而隨著新政策實行，該部分房屋交易可以省下一筆增值稅費用，這對增加住宅成交量將有促進作用。

新政對國家稅收的影響，應從多維度去考量。以契稅為例，新政表面上可能會減少契稅收入，但從長期效果來看，隨著政策的落地，房屋交換頻率會增加，更多購房者會選擇更大面積的改善性住房，房屋總交易額升高，可能帶動契稅收入增加。

同時，新政給購房者享受政策優惠留出了一定的時間，對于今年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及12月1日前購買住房但于12月1日后申報繳納契稅的，符合規定的均可按新政執行。

（課題組組長：湖南大學經濟與貿易學院教授 譚光榮）