調整優化稅收政策 促進房地產市場平穩健康發展

李平

數據顯示，契稅和增值稅政策調整，有利于降低購房人負擔，更好滿足剛性與改善性住房需求，活躍房地產市場。

房地產是國民經濟的重要支柱，對于經濟增長、民生就業和金融穩定起著重要作用。今年以來，國家一攬子促進房地產市場止跌回穩的政策措施逐漸顯效，10月房地產市場出現積極變化。近日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部聯合推出政策“組合拳”，對取消普通住宅和非普通住宅標準涉及的增值稅、土地增值稅優惠政策如何銜接予以明確，為房地產市場止跌回穩再添動能，助力穩固我國經濟回升向好態勢。

降低住房交易成本，促進房地產市場止跌回穩

當前，房地產市場供求關系發生重大變化，市場仍處在調整期。稅收是國家調控經濟的重要杠桿，可以通過調整房地產稅收政策，有效引導市場預期，改善供需關系，降低市場波動，更好滿足人民群眾多樣化住房需求。

此次調整將契稅現行享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳一線城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契稅優惠政策。調整后，在全國范圍內，對于個人購買家庭唯一住房和第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統一按1%的稅率繳納契稅，使得稅費優惠的受益人群從原本的剛需購房者擴展至改善性需求購房者，減輕了購房者稅負，降低了購房交易成本。特別是北上廣深4個一線城市購買家庭第二套住房的購房者受益更大，過去是按照3%的稅率征收契稅，新政實施后，購房者最多可享受2%的契稅減免。在增值稅方面，北上廣深4個一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，即個人銷售持有2年以上（含2年）住房的，免征增值稅，這將有效降低二手房市場交易成本，并在一定程度上激發市場活躍度。

國家統計局數據顯示，1月—10月，全國新建商品房銷售面積、銷售額累計降幅比1月—9月分別收窄1.3和1.8個百分點。各線城市商品住宅銷售價格環比降幅收窄或轉漲、同比降幅趨穩，房地產市場得到進一步改善。此次契稅和增值稅政策調整，有利于降低購房人稅負成本，更好滿足剛性與改善性住房需求，活躍房地產市場。同時，有利于二手房與新房成交規模擴大，進一步提升存量房流通性，平衡供求關系，促進房地產市場止跌回穩，實現房地產業良性循環。尤其北上廣深4個一線城市不再單獨執行稅收政策，較其他城市而言，此次稅收新政為購房者減負的范圍較大，政策作用將更明顯。

緩解房企資金壓力，推動房地產行業健康發展

國家統計局數據顯示，1月—10月，全國房地產開發投資同比下降10.3%，其中住宅投資減少10.4%。房地產開發企業到位資金同比下降19.2%，國內貸款、自籌資金、定金及預收款等各類資金都在萎縮，個人按揭貸款尤其明顯，下降32.8%。房地產開發商目前面臨的一個較大難題仍然是資金壓力，從而直接影響新項目的開工和推進，進而影響“保交房”和購房人合法權益。

2023年，我國土地增值稅收入5294億元，占稅收總收入的比重約3%。此次調整將各地區的土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點，將在一定程度上緩解房企資金壓力。我國土地增值稅實行預征制度，國家稅務總局2010年發文規定了各地區預征率下限，其中東部地區為2%，中部和東北地區為1.5%，西部地區為1%。然而，隨著房地產市場持續調整，許多房地產項目的利潤率下降，預繳稅費將增加企業資金壓力。此次政策調整通過降低土地增值稅預征率，減少了房地產企業經營成本和資金壓力，有助于穩定企業預期，促進房地產行業持續健康發展。特別是對于土地增值稅實際稅率已經降低的項目，企業可以期待通過退稅，將釋放出的流動資金，用于優化產品結構，進一步提高房屋質量，增強市場競爭力。

完善房地產稅收制度，推進構建房地產發展新模式

2023年，我國房地產業增加值占國內生產總值的比重為5.9%，房地產是國民經濟的重要支柱。我國房地產市場經過長期高速擴張，已進入新的發展階段，未來從以數量擴張為主向以質量優化為主轉變，實現人民群眾從“有房子”到“好房子”的升級。黨的二十屆三中全會提出“加快構建房地產發展新模式”“完善房地產稅收制度”，應積極主動適應房地產市場供求關系發生深刻變化的客觀現實，落實好現有支持政策，對涉及房產和土地等財產的稅收制度進行改革和完善，促進房地產市場平穩健康發展。

一是支持保障性住房的剛性需求。為加大保障性住房建設和供給，繼續落實好對保障性住房項目建設用地免征城鎮土地使用稅，對保障性住房涉及的印花稅予以免征，對保障性住房交易涉及的契稅予以免征或減征等支持政策，并逐漸制度化。二是支持改善性住房需求。改善性住房需求已逐步占據當前房地產市場需求的主導地位，建議把居民換購住房退還個人所得稅、銷售已購買2年以上住房免征增值稅等政策逐漸制度化，以進一步降低住房交易環節稅費成本，持續促進居民追求“好房子”的改善性需求釋放。三是支持住房租賃市場發展。對公共租賃住房涉及的免征房產稅、增值稅等優惠政策制度化，對住房租賃企業給予一定稅收優惠，降低住房租賃企業稅負，增加住房租賃市場供給。四是賦予地方政府一定稅政管理權。賦予各地政府一定的房地產市場調控自主權和稅政管理權，因城施策，穩中求進，不斷滿足人民群眾多樣化的住房需求，逐步建立與房地產發展新模式相適應的稅收制度。

（作者系國家稅務總局稅收科學研究所副所長）