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李欣 許蒙亞
對不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在企業(yè)所得稅申報過程中，無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）的成本扣除是一項政策性強、技術(shù)要求高的涉稅事項，稍有不慎就易引發(fā)稅務(wù)風險。日前，A房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）誤將無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）成本一次性扣除，最終補繳企業(yè)所得稅300多萬元。
車庫租賃收入無相應(yīng)資產(chǎn)入賬
稅務(wù)人員在對A公司進行稅務(wù)風險分析時發(fā)現(xiàn)，該公司開發(fā)的某小區(qū)已售罄，在公司財務(wù)報表和納稅申報表中，都有無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）的長期租賃收入（20年租賃期），均按租金收入進行賬目處理和稅款申報。但在公司固定資產(chǎn)和相關(guān)賬戶中，未見地下車位相應(yīng)的資產(chǎn)入賬記錄。
稅務(wù)人員初步判斷，A公司企業(yè)所得稅申報存在異常，可能存在多計支出的風險。企業(yè)很可能未將無產(chǎn)權(quán)地下車位（非人防）列入資產(chǎn)核算，未分期扣除相應(yīng)的資產(chǎn)折舊費用，而是按照公共配套設(shè)施處理，將其開發(fā)成本在開發(fā)產(chǎn)品中一次性扣除。
不符合公共配套設(shè)施的條件
借助金稅三期系統(tǒng)，稅務(wù)人員了解到，A公司某小區(qū)項目于2018年完成建設(shè)且全部售罄，已交房使用。該項目地下車庫有非人防面積近1000平方米，因無法辦理產(chǎn)權(quán)證，A公司采取長期租賃（20年）的方式由業(yè)主使用，并就租金收入按照“經(jīng)營租賃服務(wù)”項目繳納增值稅。但在公司的會計報表和企業(yè)所得稅年度納稅申報表上，均未看到A公司對這部分地下車位進行資產(chǎn)處理。
稅務(wù)人員核查發(fā)現(xiàn)，A公司簡單地按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號，以下簡稱31號文件）第三十三條的規(guī)定，對項目中不辦產(chǎn)權(quán)、對外長期租賃部分的地下非人防車位，作為公共配套設(shè)施，將相關(guān)的成本支出分攤給地上可售部分予以扣除。
實際上，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)中，哪些項目可歸為公共配套設(shè)施，哪些成本可按項目可售面積分攤扣除，是有明確規(guī)定的。31號文件規(guī)定，計入公共配套設(shè)施費，專指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當單獨核算其成本。同時對車位的處理作出特別規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。
對照上述規(guī)定，對于A公司長期租賃的營利性地下車位，因其不符合公共配套設(shè)施的非營利性條件，應(yīng)作為單獨的成本對象或企業(yè)資產(chǎn)予以核算，相應(yīng)成本也不能作為公共配套設(shè)施支出在開發(fā)成本中一次性扣除，而應(yīng)分期扣除相應(yīng)的資產(chǎn)折舊費用。
經(jīng)過稅務(wù)人員的耐心解釋，A公司作了納稅調(diào)增處理，補繳企業(yè)所得稅和滯納金300多萬元。
應(yīng)用稅收規(guī)定不能以偏概全
本案中，A公司之所以發(fā)生稅務(wù)風險，主要原因在于沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)稅法規(guī)定，對稅收政策的理解和執(zhí)行比較片面，產(chǎn)生了嚴重偏差。
因此，建議企業(yè)積極主動地參加稅收政策培訓(xùn)，準確把握政策變化。同時，企業(yè)可借助風險分析平臺，加強對財務(wù)報表、納稅申報表以及各稅種間的關(guān)聯(lián)分析，以及時發(fā)現(xiàn)異常情況，防范稅務(wù)風險。
（作者單位：國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局）