一文讀懂：個(gè)人購(gòu)房、換房涉稅計(jì)算

2025年開(kāi)春之際，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新一輪交易。為幫助納稅人清晰掌握稅費(fèi)計(jì)算規(guī)則，避免政策理解偏差，本文梳理個(gè)人購(gòu)買(mǎi)、換購(gòu)住房所涉及的增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等關(guān)鍵稅種計(jì)算要點(diǎn)，幫助納稅人明明白白繳稅，安安心心置業(yè)。

增值稅：新房、二手房區(qū)別大

1. 新房開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售新房時(shí)繳納增值稅，購(gòu)房者無(wú)需額外繳納。

2. 二手房納稅義務(wù)人為出售方。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

計(jì)算公式：增值稅＝房屋銷(xiāo)售總價(jià)（不含增值稅，下同）×5％

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

契稅：唯一住房、第二套有不同

1. 唯一住房：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5％的稅率征收契稅。

2. 第二套住房：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2％的稅率征收契稅。家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購(gòu)買(mǎi)的第二套住房。

計(jì)算公式：契稅＝計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

政策依據(jù)：《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號(hào)）

個(gè)人所得稅：“滿五唯一”可免征

1. 二手房交易中，賣(mài)方為個(gè)人所得稅納稅人。

計(jì)算公式：個(gè)人所得稅＝（房屋成交總價(jià)?原購(gòu)房?jī)r(jià)格?合理費(fèi)用）×20％

2.  暫免征收的情形：

個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得（“滿五唯一”）。

3. 換購(gòu)住房?jī)?yōu)惠政策：

自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，符合《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)）規(guī)定條件的，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

政策依據(jù)：

●《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號(hào)）

●《財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2023年第28號(hào)）

印花稅：稅率雖低勿忽略

買(mǎi)賣(mài)雙方均應(yīng)繳納印花稅，稅率為0.05％（對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收）。

計(jì)算公式：印花稅＝合同金額×0.05％

政策依據(jù)：

●《中華人民共和國(guó)印花稅法》（中華人民共和國(guó)主席令第八十九號(hào)）附件《印花稅稅目稅率表》

●《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

●《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于印花稅法實(shí)施后有關(guān)優(yōu)惠政策銜接問(wèn)題的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2022年第23號(hào)）

土地增值稅：個(gè)人住房可免征

土地增值稅以銷(xiāo)售方為納稅人，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。

政策依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）