以土地增值稅清算提效房地產項目全鏈治理

本報記者 張衛海

土地增值稅是房地產行業稅費收入的重要組成部分和行業監管的關鍵環節，也是重要的執法風險防控領域。國家稅務總局青島市市北區稅務局針對中心城區大量房地產開發項目進入土地增值稅清算周期的實際以及傳統清算模式的效能、風險短板，構建“三庫四隨機”土地增值稅清算機制，以制度優化、機制完善、技術升級等舉措，強化房地產項目全鏈風險治理。

構建陽光監督“三庫”

“以2021年的情況為例，市北區房企152家、項目210個、產值1024.33億元，土增清算項目積壓46個，清算難度大。”市北區稅務局稅政一科李學濤說。他提到，過去清算項目的初復審均由4名稅務干部經辦，“既當運動員又當裁判員”的情況難以避免，存在權力尋租空間和執法廉政風險，如何提升清算效能，開展陽光監督，亟待破題。

為規范清算流程、防范執法風險，市北區稅務局借鑒法院合議庭制度以及政府采購專家評審等機制，打造“自我革命+社會監督”的“三庫四隨機”土地增值稅清算機制。“三庫”即在全局范圍選拔44名清算人才建立“初審人才庫”“復審人才庫”，以及以內部專家為主體和外部資深注冊造價師等社會專家相補充的“集體審議專家庫”。每個清算項目的初審、復審和集體審議環節分別從“三庫”中隨機抽取專業人員。經初審、復審、集體審議三道關后，對重大疑難項目增設“背靠背”式的第四道把關，即構成“四隨機”。同時，配套實行干預政策執行記錄制度，對于大額補退稅款結論由督審部門進行法制審核，紀檢組全程監督。

這套內外協同治理的監督制約機制，進一步規范自由裁量權，有效杜絕了外部環境對權力相對集中人的圍獵。2021年至今，該局根據復審和集體審議專家意見，調整清算結論項目27個，其中社會專家提出問題13項，退回初審環節重新核實3個項目。“隱身”專家在“三庫”人員審核后，再獨立執行專項核查，增補稅款1086萬元。參與過4次集體審議的外部工程造價專家房師耿表示，稅務部門消除土地增值稅清算隱患，有效解決了“應清未清”問題，保障了清算結果的公正。

搭建全鏈條監管“全景塔”

“土地增值稅清算以往僅被視為一個稅種的單一環節工作，而實際上這項工作貫穿房地產立項、開發、交易等全生命周期。通過土地增值稅清算，‘俯瞰’房地產項目各稅費種全景，提高征管質量、加強綜合監督的價值，沒有得到充分挖掘。”市北區稅務局黨委委員、副局長張天鵬說。

該局將土地增值稅清算工作作為全面審查房地產開發項目稅費合規的“全景塔”，夯實房地產項目全鏈條稅費監管能力。由清算環節向前看，可檢視事前事中各稅費種申報繳納合規性；由清算環節向后看，可為今后房產稅繳納、企業所得稅補繳等提供依據。

不久前，市北區稅務局在清算某重點房企土地增值稅時發現，企業房產稅從租與從價部分原值之和不等于房屋建筑物原值。稅務干部立即溯源企業名下房產，對比土地增值稅申報與房產稅申報數據，通過案頭分析、企業約談和實地核查，確定企業錯誤申報事實，督促企業補繳入庫稅費及滯納金2081萬元。

據悉，自2021年起，依托“全景塔”機制，市北區稅務局共開展9次專項行動。在清算基礎上，對房地產項目其他涉稅環節開展“回溯體檢”，共查補入庫其他稅費3320萬元。

打造風險處置“智能體”

市北區稅務局推進土增清算數據賦能、風險聯評，打造房地產項目全生命周期人機交互“智能體”。

為提高審核效率，該局依托稅務總局“樂企直連”進一步升級網上清算，集成企業ERP、“智慧工地”等系統數據，實現發票抵扣成本自動核驗、造價偏離智能預警；研制《房地產項目全稅種風險穿透核查套表》，圍繞“清算數據復用、風險指標聯評、征管流程重構”功能定位，系統梳理增值稅計稅依據聯動性、企業所得稅收入確認合規性等6項風險指標，形成“清算—核查—反饋—整改”閉環鏈條。通過人機結合，該局曾僅用7天就審核并完成2個項目清算，涉及上億元稅額，效率提升96%以上。

在審核提速的同時，合規風控能力也得到提升。在某項目清算中，市北區稅務局通過“穿透核查套表”關聯分析，發現納稅人以“借款利息”名義列支關聯方資金占用費23萬元，同步觸發土地增值稅扣除項目與企業所得稅稅前扣除雙重風險，成功追繳稅款及滯納金126萬元。

自該模式運行以來，市北區房地產項目平均風險處置時效縮短60%，征納爭議發生率下降45%，稅法遵從度顯著提升。