霍志遠(yuǎn) 張晶 張士偉

隨著《住房租賃條例》施行，住房租賃活動將進(jìn)一步規(guī)范，住房租賃企業(yè)應(yīng)更加注意涉稅事項的處理，一方面充分享受稅收優(yōu)惠，另一方面合規(guī)繳納應(yīng)繳稅費。

增值稅和企業(yè)所得稅優(yōu)惠

按照《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）的定義，住房租賃企業(yè)，是指以自有住房或者依法取得經(jīng)營管理權(quán)的他人住房開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員和管理能力。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，符合條件的住房租賃企業(yè)，可以享受增值稅和企業(yè)所得稅優(yōu)惠。

增值稅方面，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號，以下簡稱24號公告）規(guī)定，住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納住房租賃企業(yè)中的增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用上述簡易計稅方法并進(jìn)行預(yù)繳的，減按1.5%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。與此同時，住房租賃企業(yè)若為增值稅小規(guī)模納稅人，對外出租住房月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的，免征增值稅，但不得開具增值稅專用發(fā)票。

企業(yè)所得稅方面，對從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等條件的住房租賃企業(yè)，2027年12月31日前可以享受小型微利企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策，即年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的優(yōu)惠稅率繳納企業(yè)所得稅。

房產(chǎn)稅等其他稅費優(yōu)惠

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，符合條件的住房租賃企業(yè)，可以享受房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及地方教育附加等稅費優(yōu)惠。

房產(chǎn)稅方面，根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，稅率為12%。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）進(jìn)一步明確，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

根據(jù)24號公告規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其中，住房的出租方——住房租賃企業(yè)為“企事業(yè)單位”，承租方為個人或?qū)I(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)。具體來說，專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)為：企業(yè)在開業(yè)報告或者備案城市內(nèi)持有或者經(jīng)營租賃住房1000套（間）及以上或者建筑面積3萬平方米及以上。各省、自治區(qū)、直轄市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同同級財政、稅務(wù)部門，可根據(jù)租賃市場發(fā)展情況，對本地區(qū)全部或者部分城市在50%的幅度內(nèi)下調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。

住房租賃企業(yè)若為增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)等，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持小微企業(yè)和個體工商戶發(fā)展有關(guān)稅費政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第12號，以下簡稱12號公告）規(guī)定，2023年1月1日—2027年12月31日，可在依照24號公告適用4%稅率基礎(chǔ)上，再減半征收房產(chǎn)稅。

城鎮(zhèn)土地使用稅方面，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。住房租賃企業(yè)若為增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)等，根據(jù)12號公告規(guī)定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅；已依法享受其他定額或定率減免的，可疊加享受本項減半優(yōu)惠。

同時，根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》規(guī)定，住房租賃企業(yè)簽訂的租賃合同，應(yīng)按照租金的1‰繳納印花稅。住房租賃企業(yè)若為增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)等，根據(jù)12號公告規(guī)定，2023年1月1日—2027年12月31日，可以減半征收印花稅。根據(jù)12號公告規(guī)定，住房租賃企業(yè)若為增值稅小規(guī)模納稅人，2023年1月1日—2027年12月31日，減半征收城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加。已依法享受印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受本項減半優(yōu)惠。

住房租賃企業(yè)稅費計算

河北省石家莊市某區(qū)某住房租賃企業(yè)為增值稅一般納稅人。2025年1月，該企業(yè)將2015年購入的多套住宅出租給個人，該房屋購入時入賬價值為500萬元（與計稅基礎(chǔ)相同），建筑面積1000平方米，占地面積500平方米；該企業(yè)按20年折舊，估計凈殘值為0。雙方簽訂房屋租賃合同，月租金合計收入15萬元（含稅），租期1年。假設(shè)該企業(yè)全年無其他業(yè)務(wù)，符合小型微利企業(yè)條件，適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加率為3%，地方教育附加率為2%，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為12元/平方米。假設(shè)該企業(yè)選擇簡易計稅方法。

增值稅方面，因出租住房為2015年取得，該企業(yè)每月應(yīng)繳納增值稅150000÷（1＋5%）×1.5%＝2142.86（元）。

基于此，該企業(yè)每月應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅2142.86×7%×50%＝75（元），每月應(yīng)繳納教育費附加2142.86×3%×50%＝32.14（元），每月應(yīng)繳納地方教育附加2142.86×2%×50%＝21.43（元）。

同時，該企業(yè)2025年1月應(yīng)繳納印花稅150000÷（1＋5%）×12×1‰×50%＝857.14（元）。該企業(yè)每季度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅500÷4×12×50%＝750（元），每季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅150000÷（1＋5%）×3×4%×50%＝8571.43（元）。

企業(yè)所得稅方面，在計算應(yīng)納稅所得額時，與出租住房相關(guān)的合理支出，如房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、房屋維修費等可以在稅前扣除。該企業(yè)當(dāng)年收入為150000÷（1＋5%）×12＝1714285.71（元）；可稅前扣除的金額為5000000÷20＋75×12+32.14×12+21.43×12＋857.14+750×4＋8571.43×4＝289685.7（元）；應(yīng)納稅所得額＝1714285.71－289685.7＝1424600.01（元），即該企業(yè)2025年度符合小型微利企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對年應(yīng)納稅所得額不超過300萬元的部分，減按25%計入應(yīng)納稅所得額，按20%稅率繳納；應(yīng)納稅額為1424600.01×25%×20%＝71230（元）。

實務(wù)操作合規(guī)要求

24號公告在定義住房租賃企業(yè)的概念時，明確住房租賃企業(yè)是按規(guī)定向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門進(jìn)行開業(yè)報告或者備案的從事住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。因此，住房租賃企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)及《條例》相關(guān)規(guī)定，及時、合規(guī)辦理各類涉稅業(yè)務(wù)。

根據(jù)《條例》規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，向所在地縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門報送開業(yè)信息。住房租賃企業(yè)發(fā)布的住房地址、面積、租金等房源信息應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確、完整，在其經(jīng)營場所、互聯(lián)網(wǎng)等不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)一致，發(fā)布的房源圖片應(yīng)當(dāng)與實物房源一致，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全住房租賃檔案，如實記錄租賃活動相關(guān)信息，并完善住房租賃信息查驗、內(nèi)部審核等管理制度。

需要提醒的是，住房租賃企業(yè)在日常經(jīng)營中應(yīng)妥善保管與出租住房相關(guān)的各類憑證，如租賃合同、完稅憑證、房屋維修費發(fā)票等，以便在計算企業(yè)所得稅時能夠準(zhǔn)確扣除各項合理支出，合規(guī)適用稅收政策。

（中國稅務(wù)報社霍志遠(yuǎn)稅收宣傳工作室供稿。作者單位：國家稅務(wù)總局河北省稅務(wù)局、廊坊市稅務(wù)局、唐山市稅務(wù)局）

■鏈接

《住房租賃條例》主要內(nèi)容

《住房租賃條例》共7章50條，主要規(guī)定了以下內(nèi)容：

一是明確總體要求。強(qiáng)調(diào)住房租賃市場發(fā)展應(yīng)當(dāng)貫徹黨和國家路線方針政策、決策部署，堅持市場主導(dǎo)與政府引導(dǎo)相結(jié)合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

二是規(guī)范出租承租活動。規(guī)定用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康，非居住空間不得單獨出租用于居住；出租人和承租人應(yīng)當(dāng)實名簽訂住房租賃合同，以及出租人和承租人應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范等。

三是規(guī)范住房租賃企業(yè)行為。規(guī)定住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)布真實、準(zhǔn)確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內(nèi)部管理制度；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的，按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶。

四是規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為。規(guī)定住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息，實地查看房源并編制住房狀況說明書；對收費服務(wù)項目明碼標(biāo)價。

五是強(qiáng)化監(jiān)督管理。明確設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制，定期公布租金水平信息；縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門和行業(yè)組織根據(jù)信用狀況對住房租賃企業(yè)及其從業(yè)人員等實施分級分類監(jiān)管；行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理。

六是嚴(yán)格責(zé)任追究。對出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及政府有關(guān)部門工作人員的違法行為，分別規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。